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COMUNE DI CURINGA

Via Madre Vincenzina Frijia – 88022 – Curinga (cz)

 

AVVISO PUBBLICO

 

IL SINDACO INFORMA  CHE,

GIORNO  11 AGOSTO 2011  ALLE ORE 18:30,

ALL’INTERNO DEI LOCALI DEL POLIVALENTE DI ACCONIA DI CURINGA, VERRA’ ILLUSTRATO IL PIANO DI ALIENAZIONE DEI TERRENI COMUNALI PER COME DELIBERATO DAL CONSIGLIO COMUNALE ED IN TALE CONTESTO LA SOLUZONE ADOTTATA DALL’AMMINISTRAZIONE PER LA REGOLARIZZAZIONE DEI FABBRICATI COSTRUITI SU TERRENO COMUNALE.

NEL CORSO DELL’INCONTRO PUBBLICO VERRANNO EVIDENZIATE LE RAGIONI DELLA SCELTA PORTATA AVANTI DALL’AMMINISTRAZIONE E L’ITER CHE VERRA’ SEGUITO PER RISOLVERE L’ANNOSO PROBLEMA.

 

IL SINDACO

 

Inseriamo il documento redatto dal consiglio comunale in data

20-07-2011 sul:

 Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari.

Il Consiglio Comunale nell’ultima seduta, e contestualmente al bilancio di previsione 2011, ha trattato   un’importantissima pratica, approvando il “Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari.

Ciò è espressamente previsto dall’art. 58 della Legge 6 agosto 2008 n. 133 e ss.mm.ii in virtù del quale Regioni, Province e Comuni devono redigere ed adottare il suddetto documento da allegare obbligatoriamente al bilancio di previsione.

L’adozione di detto Piano - che contempla quindi le dismissioni degli immobili comunali non strumentali all’esercizio delle funzioni istituzionali dell’Ente – non può non contemplare la tematica inerente agli immobili abusivi ovvero l’alienazione dei terreni di pertinenza di costruzioni realizzate in assenza di permesso di costruire, da alienare secondo le modalità come di seguito puntualizzate.

C’è da premettere che l’alienazione, in genere, si rende oggi necessaria (ma non solo per il Comune di Curinga) a fronte delle sempre maggiori difficoltà di reperire risorse economiche.

In questo caso però l’obiettivo principale non è quello di “scovare” delle entrate bensì quello di affrontare e risolvere una volta per tutte i problemi di un consistente numero di cittadini che vivono, loro malgrado, una situazione di “perenni abusivi” avendo realizzato abusivamente un immobile – sicuramente di necessità - su suolo di proprietà comunale.

Detta costruzione rimane abusiva fino a  quando non si riuscirà ad ottenere il titolo abilitativo (la concessione edilizia in sanatoria) richiesta dal cittadino da un trentennio a questa parte ma mai rilasciata nonostante allo stesso siano stati richiesti gli oneri concessori (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione) immediatamente prodromici al rilascio del titolo abilitativo.

Detto titolo abilitativo non può essere rilasciato se non dopo avere ottenuto la disponibilità all’uso del suolo da parte del Comune; disponibilità i cui contorni sono in maniera inequivocabile sanciti da una disposizione legislativa, l’art. 32 della Legge n. 47/85, vigente dal 1987.

Non è del tutto inopportuno evidenziare che fin quando si rimane in condizioni di “abusivo”, quella costruzione non ha alcun valore, non può essere indicata quale garanzia per eventuali richieste di affidamenti, essere oggetto di trasferimento ai propri figli, così come non può essere oggetto di qualsivoglia intervento edilizio (di manutenzione straordinaria, ad esempio).

Quale può essere l’alternativa: rimanere abusivi, ma fino a quando? Fin quando non si “sveglia” chi direttamente preposto a determinarne la demolizione ovvero l’acquisizione al patrimonio comunale; ciò  in base alla legge per cui non si hanno alternative e non ci sono più alibi per i “politici” che vogliono perseverare nell’atteggiamento di “rimandare” il problema nel tentativo di tenere sempre “legata” detta gente. Non è più possibile. O si risolve la questione oppure il Consiglio Comunale in un periodo che sicuramente non sarà lungo si dovrà determinare all’acquisizione dell’immobile abusivo al patrimonio comunale sottraendolo, quindi, a chi con sacrifici lo ha realizzato.

 

Fatta questa premessa entriamo in merito agli argomenti.

 

Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari”

In generale

 

Occorre da subito precisare che l’argomento è  relativo  alla vendita di beni immobili, di esclusiva proprietà del Comune, che non sono gravati da uso civico e non sono utilizzati dalla stessa Amministrazione per fini istituzionali (ad esempio: per scuole, mercati, centri sociali e quant’altro). In poche parole, si tratta di beni immobili classificati come beni disponibili  senza alcun tipo di vincolo o gravame e, in quanto tali, si tratta di beni che assolvono ad una funzione di carattere privatistico della P.A.; rappresentano una proprietà privata pura e semplice dell’Ente Comune e risultano assoggettati al regime giuridico del diritto comune.

Nei confronti di questi beni disponibili  il Comune, pur nella costante tutela e salvaguardia del superiore interesse della collettività amministrata, deve comportarsi come un privato cittadino che, nel momento in cui decide di vendere un proprio bene, si avvale delle leggi di mercato cercando di ottenere il massimo vantaggio economico dalla vendita che, nel caso di specie va inteso rivolto alla collettività.

Trattandosi di beni disponibili,  appartenenti comunque ad una pubblica amministrazione, appare altrettanto ovvio che il prezzo di vendita da stabilire debba essere attinto da fonti ufficiali che siano in grado di garantire il soddisfacimento delle caratteristiche su cui si basa ogni azione amministrativa (efficacia, efficienza ed economicità dell’azione stessa) e, nel contempo, tutelare l’Amministrazione attiva da ogni iniziativa che la Magistratura Contabile (Corte dei conti), giustamente, in un qualunque momento, potrebbe promuovere.

Tipologie di terreno

Sono due le tipologie “urbanistiche” in cui ricadono i terreni disponibili e che sono suscettibili di vendita:

-          terreni  che il vigente P.R.G. classifica come zona E - zone agricole -;

-          terreni ricadenti in zone H di recupero urbanistico.

Nel primo caso per l’alienazione si applicano, provvisoriamente, i valori agricoli medi  della Provincia di Catanzaro - regione agraria n.9 – per tipo di coltura, determinati nell’anno 2009, da aggiornare e definire con i valori agricoli medi riferiti all’anno che precede quello in cui sarà reso pubblico il bando di alienazione ( ai sensi dell’art. 16 della legge n. 865/1971, modificato dall’art. 14 della legge n. 10/1977).

Nel secondo caso invece per l’alienazione si applica il valore che l’Ente ha già determinato, per aree di identica classificazione urbanistica, in sede di applicazione dell’imposta I.C.I. e quantificato in € 5,00 (specificatamente per le zone H di recupero urbanistico).

Su dette due tipologie di terreno può verificarsi il caso che insiste un fabbricato costruito abusivamente in merito al quale colui che lo occupa e lo ha costruito ha presentato regolare (ossia completa per quanto richiesto dalla legge) domanda di condono edilizio ai sensi della legge 47/85 e successive modifiche ed integrazioni.

Piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari”

Nel particolare delle costruzioni abusive oggetto di specifica domanda di condono edilizio

 

Per intanto è  necessario preliminarmente precisare che per ottenere la concessione in sanatoria, il richiedente la sanatoria edilizia è tenuto a pagare:

1.          l’oblazione ossia la multa per aver costruito in assenza di titolo: varia in funzione della superficie e del volume costruito al netto del terreno;

2.          gli oneri concessori 

Per ottenere la concessione in sanatoria su suolo non suo, il richiedente la sanatoria edilizia è tenuto a pagare oltre a quanto previsto dai precedenti punti 1 e 2, quanto dovuto per la disponibilità all’uso del suolo : nessuno pare abbia potuto ottemperare in quanto mai è stato affrontato, da parte del Comune,  detto aspetto. Le esistenti delibere, risalenti agli anni ’90 e spesso citate al riguardo, non sono del tutto congrue alle disposizioni di legge da sempre vigenti;

 

Se quanto costruito abusivamente risale a prima del 1967 per mettere a regola l’abitazione occorre comunque ottenere la concessione edilizia e per farlo occorre adempiere alle incombenze sopra indicate ad eccezione dell’oblazione.

Senza ottenere la concessione il fabbricato è abusivo.

In uno con la definizione del Piano delle alienazione, questa Amministrazione, in linea d’altronde con quanto riportato nel Programma Elettorale, è determinatissima a risolvere finalmente la questione delle costruzioni abusive.  Con particolare riferimento alle costruzioni abusive per le quali esiste una regolare domanda di condono edilizio

La regolarizzazione di quello specifico immobile  (quindi della pratica di condono) va affrontata secondo quanto prescrive la legge: nel caso specifico, l’art. 32 della Legge n. 47/85 e successive modificazioni ed integrazioni.

Detto articolo dal titolo “ Opere costruite su aree sottoposte a vincolo introduce tre concetti :

-      l’ente proprietario del suolo deve concedere la disponibilità del suolo. L'atto di disponibilità è regolato  con convenzione di cessione del diritto di superficie per una durata massima di anni sessanta;

-      detta disponibilità può essere data per l’area di sedime oltre all’area di pertinenza strettamente necessaria fino ad un massimo di 3 volte l’area di sedime (viene introdotta dal legislatore la misura massima per evitare speculazioni. Per una costruzione di 100 mq. la disponibilità dell’ente proprietario del terreno può essere concessa per un massimo di 400 mq. ).

-      il valore della concessione è stabilito non dal Comune ma, oggi, dalla filiale dell'Agenzia del Demanio competente per territorio. Fino al 2003 era l’Ufficio Tecnico Erariale a dover stabilire il valore della disponibilità.

Per ottenere la concessione in sanatoria condizione necessaria e sufficiente è l’ottenimento della disponibilità del suolo da parte dell’ente pubblico proprietario dello stesso. Disponibilità che non si ottiene con una semplice dichiarazione di intenti ma che deve necessariamente avere i connotati previsti da precise ed inequivocabili disposizioni di legge.

Sull’onerosità e sulla obbligatorietà nell’ottenere la disponibilità all’uso del suolo ai fini della definizione della pratica di condono, ovemai ce ne fosse bisogno, si richiama l’art. 27 della legge 24 novembre 2003, n. 326 (3^ Condono).

 

L’adozione  del Piano di che trattasi consente che detta disponibilità possa voler dire dismissione del terreno.

In pratica qualcuno potrebbe obiettare : “.. Ma io “posseggo” 5000 mq. di terreno comunale ricadente in zona E o H con un fabbricato che ho costruito prima del 1967 ovvero dopo il 1967 e per il quale ho inoltrato all’epoca e secondo le leggi vigenti, istanza di sanatoria edilizia (condono). Nel momento in cui “regolarizzo” l’acquisto dei 5000 mq. ciò non significa possedere il titolo necessario per l’ottenimento della concessione in sanatoria? ”  NO  perché tu possiedi dopo l’alienazione dei 5000 mq. il titolo per una nuova costruzione ma non per l’abuso la cui sanatoria è regolata dalla richiamata specifica disciplina.

 

Determinazione del valore

Fermo restando i valori fissati per i terreni ricadenti nelle due tipologie considerate (zone E e zone H) per determinare il prezzo di vendita a mq. di terreno di pertinenza di costruzioni realizzate in assenza di permesso di costruire e su cui è stata redatta regolare istanza di condono edilizio, è stata consultata la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio (anno 2010- secondo semestre) che, come si sa, è un Ente pubblico istituito a seguito della riforma del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Detta Agenzia è subentrata all’Ufficio Tecnico Erariale ed è il braccio operativo, per le valutazioni di che trattasi, dell’Agenzia del Demanio che, come abbiamo visto, è l’ente a cui è demandata la valutazione del terreno su cui insiste un fabbricato abusivo oggetto di sanatoria.

A primo acchito si è pervenuti ad un valore di 84,00 €./mq.  

Come si è pervenuto a detto valore del tutto provvisorio

(provvisorio nel senso che è il Consiglio Comunale a determinarsi in via definitiva)

Considerando il valore medio di mercato di un mq. di abitazione per civile abitazione desunto dalla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio (anno 2010- secondo semestre)  e pari ad € 600/mq..

Detto valore è stato decurtato del 30% (utile di impresa)  per stabilire il relativo costo delle costruzione che, in tal modo, risulta pari ad € 420/mq. Su detto costo è stata calcolata l’incidenza del costo del terreno pari al 20% del costo della costruzione che, pertanto, risulta pari ad €  84,00/mq..

La superficie da alienare sarà pari alla superficie occupata dalla costruzione oggetto della sanatoria ed alle pertinenze strettamente necessarie, con un massimo di tre volte rispetto all’area coperta del fabbricato (quello che prescrive la legge). La Delibera di Giunta, sempre in via provvisoria prevede che eventuali superfici eccedenti il predetto limite saranno alienate ad un prezzo incrementato del 50% (126,00 € /mq.), per una superficie massima complessiva del lotto pari a 800 mq..

 

Gruppo di lavoro

Attesa l’importanza della tematica di che trattasi il Consiglio Comunale nella seduta del 6 giugno 2011, e su esplicita proposta dello scrivente, ha convenuto di costituire un apposito Gruppo di lavoro al fine di addivenire ad un’univoca determinazione del/i valore/i di alienazione.

Detto Gruppo, costituito dai Consiglieri Bianca, Vasta, De Pace, Michienzi e Perugini oltre che dall’assessore Sorrenti si è riunito ben tre volte alla presenza di alcuni tecnici esterni espressamente invitati dal Sindaco – la scelta ha riguardato tecnici detentori della maggior parte delle pratiche esistenti in Ufficio anche loro interessati alla risoluzione della questione -, oltre che del  Segretario Comunale e del consulente arch. Rippa.

Le riunioni del Gruppo di lavoro sono stati utili ad affrontare le varie problematiche connesse alla questione. Nell’ultima riunione (27 giugno) è stata avanzata dal Sindaco una precisa proposta metodologica che si è tradotta nello specifico emendamento votato però dalla sola maggioranza nel Consiglio Comunale del 14 luglio. (Si è registrato, a  dire il vero, in ordine ai partecipanti al Gruppo di Lavoro, un’astensione (Cons. Michienzi), un voto contrario (Cons. Perugini) oltre l’assenza del Cons. De Pace.

 

Determinazioni

Fermo restando che trattandosi di patrimonio pubblico i parametri di riferimento per la determinazione del più probabile valore di mercato non possono che essere quelli desumibili dalle fonti ufficiali che riportano detti valori (Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio, Valori Agricoli Medi, atti pubblici di compravendita, I.C.I. , ecc.) ci si è orientati verso una sostanziale calmierazione del prezzo; calmierazione derivante da un’attenta valutazione a valenza prevalentemente politica che tiene conto:

-          che relativamente alla predetta attività edilizia abusiva, l’azione preventiva e repressiva  svolta dai competenti uffici preposti al controllo del territorio e dalle precedenti amministrazioni, è stata sostanzialmente nulla omettendo di adottare in tempo utile i necessari provvedimenti repressivi previsti dalla vigente normativa in materia di abusivismo edilizio, sanatoria edilizia, concessioni edilizie e quant’altro (acquisizione, demolizione ecc.);

-          che questa Amministrazione attiva, pur consapevole dell’enorme “arretrato” ereditato dall’inerzia delle precedenti amministrazioni e della complessità tecnico-giuridica delle successive azioni che nello specifico deve intraprendere per il ripristino della legalità sui demani in parola, attesa la vastità del negativo fenomeno ormai consolidatosi, ritiene necessario tentare una soluzione tecnico-amministrativa preliminare ed alternativa che renda meno dolorosa l’azione amministrativa repressiva che questo Ente, comunque, dovrà intraprendere e, contestualmente, programmare i necessari Piani urbanistici di recupero degli insediamenti abusivi esistenti;

-          che il predetto tentativo, almeno per il momento, appare inevitabile anche in considerazione del vastissimo contenzioso legale che, diversamente, si verrebbe a creare: contenzioso che questo Ente non potrebbe promuovere ed affrontare in mancanza delle necessarie risorse finanziarie necessitanti;

-          che il prezzo da applicare dovrà in un certo qual modo “risarcire” la collettività curinghese interessata dalla inefficienza e dal pressappochismo espresso in materia dalle precedenti maggioranze politiche e dai servizi operativi dell’Ente che non hanno saputo dare ai cittadini definitive e risolutive risposte nel merito.

 

Definizione di un prezzo che tenga conto del predetto risarcimento

Ci si è mossi in ordine:

-          al calcolo del prezzo. Sempre riferendoci alla banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio (anno 2010 - secondo semestre) invece di riferirci al valore medio di mercato di un mq. di abitazione per civile abitazione (pari ad € 600/mq.), ci si è riferiti al valore minimo.

-          alla superficie da assoggettare a detto prezzo: una superficie minima oltre l’area di sedime;

-          alla superficie massima da cedere per quel fabbricato abusivo, ad un prezzo multiplo del prezzo base. Per detto aspetto è stata presa a riferimento una stima effettuata dalla Regione (prezzo a mq) per la legittimazione di un terreno gravato da usi civici.

Si è altresì pensato di :

-          assumersi, il Comune, gli oneri notarili;

-          rivalutare ad oggi eventuali importi a titolo di legittimazione già versati;

-          prevedere adeguata rateizzazione;

 

Risultato pratico a cui si è pervenuti

 

Area di sedime                                                                      77 €/mq 

Area strettamente necessaria al fabbricato (5 mt./lato)         prezzo risultante considerando il lotto totale da alienare  ad un valore corrispondente al costo del lotto legittimato

Supponiamo:  un fabbricato di dimensioni in pianta inserito in un contesto di 1000 mq. 

Dati

Area totale                               40 * 25 = 1.000,00 mq.

Superficie fabbricato              15 * 10  =    150,00 mq.   (Area di sedime)

Per il fabbricato abusivo la disponibilità richiesta per la definizione della pratica i condono è per l’area di sedime e per la superficie strettamente necessaria, valutata in mt. 5 per ognio lato di fabbricato.

Costo:

-          Area di sedime     (AdS)                                                 77 €/mq           

-          Area strettamente necessaria (5 mt./lato)          (ASN)            25 €/mq  

 

Stima  

-          AdS                                            150 *  77 €/mq   = 11.550,00            

-          ASN                                            350 *  25 €/mq   =   8.750,00

 

Costo medio a mq.                 20.300 / 500 = 40,6 €/mq 

 

Non c’è dubbio che ogni pratica va inquadrata nella fattispecie. Verrà esaminata la singola pratica con la partecipazione fattiva del richiedente la sanatoria asistito dal tecnico di fiducia e sarà trovata soluzione ad ogni esigenza. Non ci sarà alcun a richiesta di denaro.

 

E’ opportuno precisare che la procedura interesserà immediatamente le costruzioni su terreno comunale non gravato da usi civici che è indisponibile i   

 Nel momento in cui trattiamo l’abusivismo sui terreni comunali allo stato attuale a meno di una preventiva sdemanalizzazione.

La sdemanializzazione è stata oggetto di un ulteriore punto all’Ordine del giorno del Consiglio anch’esso licenziato con parere favorevole della sola maggioranza.

E’ importante sottolineare che a quanto si è pervenuto per la sanabilità dei fabbricati su terreno comunale disponibile vale su terreno comunale gravato ad uso civico post sdemanializzazione

 

 

 

 

 

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