L’adozione di detto Piano - che contempla quindi le dismissioni degli immobili comunali non strumentali all’esercizio delle funzioni istituzionali dell’Ente – non può non contemplare la tematica inerente agli immobili abusivi ovvero l’alienazione dei terreni di pertinenza di costruzioni realizzate in assenza di permesso di costruire, da alienare secondo le modalità come di seguito puntualizzate.

C’è da premettere che l’alienazione, in genere, si rende oggi necessaria (ma non solo per il Comune di Curinga) a fronte delle sempre maggiori difficoltà di reperire risorse economiche.

In questo caso però l’obiettivo principale non è quello di “scovare” delle entrate bensì quello di affrontare e risolvere una volta per tutte i problemi di un consistente numero di cittadini che vivono, loro malgrado, una situazione di “perenni abusivi” avendo realizzato abusivamente un immobile – sicuramente di necessità - su suolo di proprietà comunale.

Detta costruzione rimane abusiva fino a  quando non si riuscirà ad ottenere il titolo abilitativo (la concessione edilizia in sanatoria) richiesta dal cittadino da un trentennio a questa parte ma mai rilasciata nonostante allo stesso siano stati richiesti gli oneri concessori (oneri di urbanizzazione e costo di costruzione) immediatamente prodromici al rilascio del titolo abilitativo.

Detto titolo abilitativo non può essere rilasciato se non dopo avere ottenuto la disponibilità all’uso del suolo da parte del Comune; disponibilità i cui contorni sono in maniera inequivocabile sanciti da una disposizione legislativa, l’art. 32 della Legge n. 47/85, vigente dal 1987.

Non è del tutto inopportuno evidenziare che fin quando si rimane in condizioni di “abusivo”, quella costruzione non ha alcun valore, non può essere indicata quale garanzia per eventuali richieste di affidamenti, essere oggetto di trasferimento ai propri figli, così come non può essere oggetto di qualsivoglia intervento edilizio (di manutenzione straordinaria, ad esempio).

Fatta questa premessa entriamo in merito agli argomenti.

Occorre da subito precisare che l’argomento è  relativo  alla vendita di beni immobili, di esclusiva proprietà del Comune, che non sono gravati da uso civico e non sono utilizzati dalla stessa Amministrazione per fini istituzionali (ad esempio: per scuole, mercati, centri sociali e quant’altro). In poche parole, si tratta di beni immobili classificati come beni disponibili  senza alcun tipo di vincolo o gravame e, in quanto tali, si tratta di beni che assolvono ad una funzione di carattere privatistico della P.A.; rappresentano una proprietà privata pura e semplice dell’Ente Comune e risultano assoggettati al regime giuridico del diritto comune.

Nei confronti di questi beni disponibili  il Comune, pur nella costante tutela e salvaguardia del superiore interesse della collettività amministrata, deve comportarsi come un privato cittadino che, nel momento in cui decide di vendere un proprio bene, si avvale delle leggi di mercato cercando di ottenere il massimo vantaggio economico dalla vendita che, nel caso di specie va inteso rivolto alla collettività.

Trattandosi di beni disponibili,  appartenenti comunque ad una pubblica amministrazione, appare altrettanto ovvio che il prezzo di vendita da stabilire debba essere attinto da fonti ufficiali che siano in grado di garantire il soddisfacimento delle caratteristiche su cui si basa ogni azione amministrativa (efficacia, efficienza ed economicità dell’azione stessa) e, nel contempo, tutelare l’Amministrazione attiva da ogni iniziativa che la Magistratura Contabile (Corte dei conti), giustamente, in un qualunque momento, potrebbe promuovere.

Tipologie di terreno

Sono due le tipologie “urbanistiche” in cui ricadono i terreni disponibili e che sono suscettibili di vendita:

Nel primo caso per l’alienazione si applicano, provvisoriamente, i valori agricoli medi  della Provincia di Catanzaro - regione agraria n.9 – per tipo di coltura, determinati nell’anno 2009, da aggiornare e definire con i valori agricoli medi riferiti all’anno che precede quello in cui sarà reso pubblico il bando di alienazione ( ai sensi dell’art. 16 della legge n. 865/1971, modificato dall’art. 14 della legge n. 10/1977).

Nel secondo caso invece per l’alienazione si applica il valore che l’Ente ha già determinato, per aree di identica classificazione urbanistica, in sede di applicazione dell’imposta I.C.I. e quantificato in € 5,00 (specificatamente per le zone H di recupero urbanistico).

Su dette due tipologie di terreno può verificarsi il caso che insiste un fabbricato costruito abusivamente in merito al quale colui che lo occupa e lo ha costruito ha presentato regolare (ossia completa per quanto richiesto dalla legge) domanda di condono edilizio ai sensi della legge 47/85 e successive modifiche ed integrazioni.

Per intanto è  necessario preliminarmente precisare che per ottenere la concessione in sanatoria, il richiedente la sanatoria edilizia è tenuto a pagare:

Se quanto costruito abusivamente risale a prima del 1967 per mettere a regola l’abitazione occorre comunque ottenere la concessione edilizia e per farlo occorre adempiere alle incombenze sopra indicate ad eccezione dell’oblazione.

Detto articolo dal titolo “ Opere costruite su aree sottoposte a vincolo” introduce tre concetti :

L’adozione  del Piano di che trattasi consente che detta disponibilità possa voler dire dismissione del terreno.

Determinazione del valore

Fermo restando i valori fissati per i terreni ricadenti nelle due tipologie considerate (zone E e zone H) per determinare il prezzo di vendita a mq. di terreno di pertinenza di costruzioni realizzate in assenza di permesso di costruire e su cui è stata redatta regolare istanza di condono edilizio, è stata consultata la Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio (anno 2010- secondo semestre) che, come si sa, è un Ente pubblico istituito a seguito della riforma del Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Detta Agenzia è subentrata all’Ufficio Tecnico Erariale ed è il braccio operativo, per le valutazioni di che trattasi, dell’Agenzia del Demanio che, come abbiamo visto, è l’ente a cui è demandata la valutazione del terreno su cui insiste un fabbricato abusivo oggetto di sanatoria.

A primo acchito si è pervenuti ad un valore di 84,00 €./mq.  

Detto valore è stato decurtato del 30% (utile di impresa)  per stabilire il relativo costo delle costruzione che, in tal modo, risulta pari ad € 420/mq. Su detto costo è stata calcolata l’incidenza del costo del terreno pari al 20% del costo della costruzione che, pertanto, risulta pari ad €  84,00/mq..

La superficie da alienare sarà pari alla superficie occupata dalla costruzione oggetto della sanatoria ed alle pertinenze strettamente necessarie, con un massimo di tre volte rispetto all’area coperta del fabbricato (quello che prescrive la legge). La Delibera di Giunta, sempre in via provvisoria prevede che eventuali superfici eccedenti il predetto limite saranno alienate ad un prezzo incrementato del 50% (126,00 € /mq.), per una superficie massima complessiva del lotto pari a 800 mq..

Gruppo di lavoro

Attesa l’importanza della tematica di che trattasi il Consiglio Comunale nella seduta del 6 giugno 2011, e su esplicita proposta dello scrivente, ha convenuto di costituire un apposito Gruppo di lavoro al fine di addivenire ad un’univoca determinazione del/i valore/i di alienazione.

Detto Gruppo, costituito dai Consiglieri Bianca, Vasta, De Pace, Michienzi e Perugini oltre che dall’assessore Sorrenti si è riunito ben tre volte alla presenza di alcuni tecnici esterni espressamente invitati dal Sindaco – la scelta ha riguardato tecnici detentori della maggior parte delle pratiche esistenti in Ufficio anche loro interessati alla risoluzione della questione -, oltre che del  Segretario Comunale e del consulente arch. Rippa.

Le riunioni del Gruppo di lavoro sono stati utili ad affrontare le varie problematiche connesse alla questione. Nell’ultima riunione (27 giugno) è stata avanzata dal Sindaco una precisa proposta metodologica che si è tradotta nello specifico emendamento votato però dalla sola maggioranza nel Consiglio Comunale del 14 luglio. (Si è registrato, a  dire il vero, in ordine ai partecipanti al Gruppo di Lavoro, un’astensione (Cons. Michienzi), un voto contrario (Cons. Perugini) oltre l’assenza del Cons. De Pace.

Determinazioni

Fermo restando che trattandosi di patrimonio pubblico i parametri di riferimento per la determinazione del più probabile valore di mercato non possono che essere quelli desumibili dalle fonti ufficiali che riportano detti valori (Banca dati delle quotazioni immobiliari dell’Agenzia del Territorio, Valori Agricoli Medi, atti pubblici di compravendita, I.C.I. , ecc.) ci si è orientati verso una sostanziale calmierazione del prezzo; calmierazione derivante da un’attenta valutazione a valenza prevalentemente politica che tiene conto:

Definizione di un prezzo che tenga conto del predetto risarcimento

Ci si è mossi in ordine:

Si è altresì pensato di :

Area strettamente necessaria al fabbricato (5 mt./lato)         prezzo risultante considerando il lotto totale da alienare  ad un valore corrispondente al costo del lotto legittimato

Supponiamo:  un fabbricato di dimensioni in pianta inserito in un contesto di 1000 mq. 

Dati

Area totale                               40 * 25 = 1.000,00 mq.

Costo medio a mq.                 20.300 / 500 = 40,6 €/mq 

Non c’è dubbio che ogni pratica va inquadrata nella fattispecie. Verrà esaminata la singola pratica con la partecipazione fattiva del richiedente la sanatoria asistito dal tecnico di fiducia e sarà trovata soluzione ad ogni esigenza. Non ci sarà alcun a richiesta di denaro.